抵当権・根抵当権の設定

抵当権・根抵当権の設定

住宅ローンを組む場合などに通常、土地と建物を担保にお金を借りますが、お金を借りる契約（金銭消費貸借契約）と同時に抵当権又は根抵当権の設定契約も締結します。「抵当権」と「根抵当権」は何が違うのか以下で解説していきます。

抵当権とは

お金を借りるときに、所有している土地・建物を担保に入れる、抵当に入れる、等という言い方をしますが、これが抵当権を設定するということです。

もし、借金を返済できなければお金を貸した側が不動産を差し押さえて競売にかけることができるというものです。

抵当権は、特定の債権を担保するものです。例えば、Aさんが銀行から1000万円借りた場合、この一つの契約から生じた債権のみが抵当権で担保されます。別の債権を担保させたい場合には、別途抵当権を設定する必要があります。

根抵当権とは

根抵当権も、債権を担保するために不動産に設定するところは抵当権と同じですが、こちらは複数の債権を担保することができます。

• 極度額
• 債権の範囲
• 債務者

この３つを契約で定め、この範囲内の債権であればいくつでも一つの根抵当権で担保されます。上記の例と同じように、Aさんが「極度額：1000万円、債権の範囲：金銭消費貸借取引、債務者：A」との条件で根抵当権を設定したとします。この場合、Aさんと金融機関との間の金銭消費貸借契約での融資について1000万円の範囲内であれば何度でも担保するというものです。

会社が事業資金などの融資を受ける場合、継続的な取引になるのが通常です。普通の抵当権だと借り入れのたびに抵当権の設定登記をして、弁済したら抹消登記をその都度しなければならなくなります。これでは、費用的にも手続的にも非常に不経済です。しかし、根抵当権ならば一度設定しておけば極度額の範囲内で何度でも借り入れができるため、使い勝手が良いものになっています。

その他の相違点

完済しても消滅しない

抵当権は特定の債権を担保するものなので、借りたお金を全て返済すれば当然に消滅します。

根抵当権では、極度額の範囲内で何度でも借り入れできるので、今ある債権を全て返済したとしても自動的に消滅するということはありません。消滅させるには当事者間の合意によることになります。

優先弁済の範囲が違う

抵当権では、債権の元本及び最後の2年分の利息・損害金のみ優先弁済を受けることができます。2年以上前に発生した利息・損害金については、抵当権によって担保されず、無担保債権になります。

これに対して根抵当権は、極度額の範囲内であれば債権発生の時期に関係なく、すべて担保されます。

登録免許税の軽減の有無

住宅ローンを組む際に抵当権や根抵当権を設定する場合、登録免許税が債権額の0.4%かかります。しかし、租税特別措置法７５条によって抵当権のみ軽減措置があり、0.1％に軽減されます。

抵当権は特定の債権を担保するものなので、住宅の新築や購入のための借り入れであることが明確なのに対して、根抵当権では決められた枠の中で複数の債権を担保できるため、住宅のための借り入れとは判断できないからです。

元本の確定

根抵当権は、何度でも借り入れができる性質から、取引を終わらせたいと思って今ある債権を弁済したとしても消滅しません。そこで、根抵当権に特有のものとして、元本確定というものがあります。

根抵当権の元本を確定させると、それ以降発生する債権は担保されなくなり、普通抵当権のように返済を終わらせることで抹消することができるようになります。元本が確定することによって根抵当権が普通抵当権に変わるわけではありませんが、ほぼ同じ扱いになります。

民法上、以下のような根抵当権の元本確定事由が定められています。

• 元本確定期日を定めていた場合、その期日の到来
• 根抵当権者または債務者の相続開始後6か月以内に合意の登記をしなかった場合
• 合併または会社分割がなされたことにより設定者が確定請求をした場合
• 根抵当権者が確定請求をした場合
• 設定の日から3年経過後に設定者が確定請求をした場合
• 根抵当権者が競売等を申し立てたとき
• 根抵当権者の滞納処分による差押えがあったとき
• 根抵当権者が不動産に対する競売手続きの開始等があったことを知ったとき
• 債務者または設定者が破産したとき

まとめ

抵当権と根抵当権の違いについて解説いたしましたが、根抵当権は、普通の抵当権に比べてずっと複雑なものです。ご不明な点等がありましたら是非、ご相談ください。