農地転用

農地の売買には許可が必要

通常、土地の売買は「売ります」「買います」という意思の合致で成立します。しかし、農地に関しては自由に処分することができず、農地法によって取引に一定の制限があります。

もし、農地を自由に処分できるとすると日本の農業は衰退し、食糧の供給を全て輸入に頼らなければならなくなり、日本の食糧供給は不安定になります。そこで、農業の基盤たる農地を守り、国民に安定して食糧が供給されるよう、農地法によって、農地の取引には規制がされているのです。

農地とは、畑や田んぼのことです。家庭菜園は農地には含まれません。農地法の適用を受けるかどうかは事実状態によって判断され、登記簿上の地目が宅地であったとしても現状が農地なら農地法の適用を受けます。逆に、現状が農地以外なら登記簿上の地目が農地であっても、農地法の適用はありません。

許可は３種類

農地を農地のまま移転（３条許可）

農地を売ったり貸したりするときに必要なのが農地法３条の許可です。契約の当事者は、農業委員会の許可を受けなければならず、もし、許可を受けずに契約をしても無効です。そればかりか３年以下の懲役または300万円（法人の場合は１億円）以下の罰金が科されてしまいます。

農地を相続する場合には、許可は必要ありませんが農業委員会への届出が必要です。

農地を農地以外に転用（４条許可）

自己所有の農地を所有者の変更がないまま農地以外の土地（宅地や駐車場、資材置き場等）に転用する時に必要なのが農地法４条の許可です。この場合には、都道府県知事の許可が必要です。３条と違って許可を受けずに転用しても無効にはなりませんが、原状回復や工事の中止命令が下される恐れがあります。また、無許可で転用すると３年以下の懲役または300万円（法人の場合は１億円）以下の罰金が科されることもあります。

移転と転用を一緒に行う（５条許可）

農地を農地以外の土地に転用することを目的として権利を移転する時に必要なのが農地法５条の許可です。この場合は、都道府県知事の許可が必要です。許可を受けずに契約をしても無効となり、原状回復や工事の中止命令が下される恐れがあります。また、３条、４条と同様に懲役や罰金が科されることもあります。

市街化区域と市街化調整区域

市街化区域とは都市計画法において「すでに市街地を形成している区域及びおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされています。農地が市街化区域内にある場合には、都道府県知事の許可までは必要なく、市町村の農業委員会への届出で済むため許可に比べて手続きが比較的簡便になります。

市街化調整区域とは都市計画法において「市街化を抑制すべき区域」とされています。農地が市街化調整区域内にある場合には、原則通り都道府県知事の許可が必要になります。

農地転用についてのご相談もお受けしています

農地転用の他、農地についてご不明な点等ございましたら是非ご相談ください。