登記識別情報とは

登記識別情報とは、従来の登記済証（いわゆる権利証）に代わるもので数字とアルファベットの組み合わせからなる１２桁の暗証番号のようなものです。新たに登記名義人になった人に「不動産ごと」「名義人ごと」に通知されます。例えば、土地と建物を2人で共有で取得した場合、合計4通発行されます。

登記識別情報は本人確認手段の一つとして用いられている非常に重要なもので、「そんな大事なものを持っている人は本人である可能性が高い」という推測が働きます。

登記識別情報と登記済証の違いは？

登記識別情報は平成１７年の不動産登記法の改正により新しく発行されるようになった書類です。改正前までは同様の効力を持つものとして登記済証がありました。

登記済証は所有権移転登記等の内容が記載された用紙に法務局の登記済の朱印が押印されたものです。一般的に権利証と呼ばれているものです。

権利証は文書ですので、権利証が必要な手続きには権利証の原本の提出が必要となるため、インターネットを利用したオンライン手続きができません。よってオンライン化に伴う法改正の際に権利証の制度は無くなり、権利証に代わる本人確認手段として登記識別情報の制度が導入されました。

登記識別情報は記載されている１２桁の英数字に意味があり、登記識別情報通知の紙自体には特別な効力はないですが、登記済証は紙自体に効力があります（権利証自体を直接手続きに利用します）。

登記識別情報と登記済証では、実際のオンライン申請時の細かい処理に違いはありますが、実務上はほぼ同じものとして扱われています。不動産売買の場合は、立ち会った司法書士が登記済証か登記識別情報をお預かりします。

取扱上の注意点

再発行や変更ができない

登記識別情報は新たに登記名義人になったときにのみ通知されます。そのため、万が一盗まれたり紛失したとしても再発行という制度はありません。そして、なくしたからと言って番号を変更することもできません。大事に保管してください。

一度開封すると元に戻せない

必要のない限り絶対に開封はしないでください。一度シールをはがすと元に戻せないため、常に読み取れる状態となり危険です。登記識別情報を盗み見られると権利証を盗まれたのと同じことです。なお、　司法書士が登記のためお預かりして開封した場合には、専用の目隠しシールで再度封印してお返しいたします。

登記識別情報がないと登記できない？

事前通知制度

事前通知制度とは、登記申請に関して本人の意思を確認するために法務局から申請人に対して、「登記申請がなされたこと」及び「自分が確かに登記を申請した旨を申し出る旨」を通知する書面を郵送し、一定期間内に申請人から間違いないとの申し出があった時にはじめて登記の実行をする制度です。

費用がかからないという利点がありますが、一定期間内に申出を行わないと登記申請自体が却下されるというデメリットがあります。却下されてしまうと添付書類が返ってこないため、再度申請する時に印鑑証明書などの書類を集めなおさなければなりません。売買などの重要な権利変動を伴う取引では、担保の設定も一緒にやることが多いですが、もしも却下されるようなことになれば相手方や銀行などの他の関係者も予定が大きく狂ってしまうため、ほぼ利用されていません。

司法書士による本人確認情報の作成

登記申請の代理人となる司法書士が、申請人が申請権限のある本人であることを確認することによって登記申請を完了できる制度です。

ご本人と直接面談し、身分証明書の提示を受け、面談の日時や場所、本人で間違いないと考えた理由などを記載した書類を作成します。司法書士の責任において本人確認をするため、相応の費用が発生します。。費用の相場は、事務所によって異なりますが、当事務所では３万円をいただいております。。

費用はかかりますが、一番多く利用されています。

公証人による本人確認情報の作成

公証人の面前で登記申請の委任状等に署名・捺印し、公証人から書類が真正なものであることの認証を受けることによって本人であることの確認をする制度です。司法書士による本人確認よりも費用が安く済みます。数千円～１万円程度と言われています。ただし、必ず本人が公証役場に出向かなければならないことや土日祝日は公証役場が休みであることはデメリットになる人もいます。

まとめ

登記識別情報を紛失しても権利が無くなるわけではないので焦る必要はありません。それでも、余計な手間や費用がかかってしまうので、大切に保管しておくことをお勧めします。

その他ご不明な点などございましたらお気軽にお問い合わせください。